A expansão de plataformas como o Airbnb mudou a forma como muitos proprietários rentabilizam seus imóveis. Esse movimento, no entanto, tem gerado conflitos recorrentes dentro dos condomínios, entre moradores que defendem o direito de explorar economicamente sua unidade e condomínios preocupados com segurança, sossego e a própria natureza residencial do empreendimento.

Recentemente, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou o entendimento sobre o tema. A decisão impacta diretamente proprietários, locatários, síndicos e administradoras, e por isso merece atenção de quem já utiliza ou pretende utilizar seu imóvel para locação por temporada.

O que decidiu o STJ

Por maioria de votos, com relatoria da ministra Nancy Andrighi, a Segunda Seção do STJ definiu que a utilização de unidades condominiais para contratos de estadia de curta temporada, incluindo locações intermediadas por plataformas digitais, exige aprovação prévia em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos.

Para o colegiado, esse tipo de uso transforma o caráter da unidade, de residencial para uma exploração de natureza econômica e profissional. Por essa razão, a alteração da destinação do imóvel não pode ser feita de forma unilateral pelo proprietário, dependendo de deliberação coletiva, na forma prevista na convenção do condomínio.

Por que a locação por temporada é tratada como uso comercial

A distinção entre locação residencial tradicional e contratos de hospedagem por temporada não é apenas terminológica. No entendimento consolidado pelo STJ, os contratos de curta duração viabilizados por plataformas como o Airbnb aproximam o uso do imóvel de uma atividade de hospedagem, marcada por alta rotatividade de hóspedes, check-in e check-out frequentes e finalidade lucrativa direta.

Esse padrão de uso é, em regra, incompatível com convenções condominiais que estabelecem destinação exclusivamente residencial. Além do aspecto contratual, o tribunal também considerou os impactos práticos: maior fluxo de pessoas desconhecidas circulando pelas áreas comuns, com reflexos sobre a segurança do empreendimento e o sossego dos demais moradores.

O papel da convenção do condomínio

Cada condomínio possui sua própria convenção, documento que define, entre outros pontos, a destinação das unidades autônomas. Convenções que restringem o uso à finalidade residencial criam uma barreira jurídica direta para a locação por temporada, salvo se houver alteração formal aprovada pelos condôminos.

Antes de anunciar um imóvel em qualquer plataforma de hospedagem, é fundamental verificar:

• Se a convenção do condomínio permite expressamente uso comercial ou de hospedagem.

• Se já existe regulamento interno tratando especificamente de locações por temporada.

• Se há precedentes de deliberação em assembleia sobre o tema.

• Se o quórum necessário para alterar a destinação, de dois terços dos condôminos, já foi atingido em alguma votação anterior.

Riscos para quem já aluga sem autorização

Proprietários que já utilizam seus imóveis em plataformas como o Airbnb, sem a aprovação exigida pelo STJ, ficam expostos a uma série de riscos jurídicos:

• Multa por uso nocivo ou indevido da unidade, prevista no artigo 1.336 do Código Civil.

• Ação judicial proposta pelo condomínio para cessar a atividade, de natureza cominatória ou inibitória.

• Responsabilidade civil por incidentes envolvendo hóspedes nas áreas comuns.

• Desgaste nas relações de vizinhança e risco de litígios prolongados e desgastantes.

Como regularizar a locação por temporada

A boa notícia é que, em muitos casos, a situação pode ser regularizada. O caminho recomendado envolve:

• Convocação de assembleia específica para deliberar sobre a alteração da destinação das unidades.

• Aprovação por, no mínimo, dois terços dos condôminos, conforme exigido pela decisão do STJ.

• Formalização da decisão em ata e, se necessário, alteração da convenção do condomínio.

• Elaboração de regulamento interno específico para locações por temporada, com regras claras sobre acesso, identificação de hóspedes e uso das áreas comuns.

Esse processo, quando bem conduzido, reduz de forma significativa o risco de questionamentos futuros e protege tanto o proprietário quanto o condomínio.

O entendimento do STJ representa uma mudança relevante na forma como a locação por temporada deve ser tratada dentro dos condomínios. Cada caso, porém, exige análise específica: a convenção de cada condomínio tem particularidades próprias, e o histórico de deliberações da assembleia pode abrir ou restringir caminhos para a regularização.

A decisão do STJ traz mais clareza para um tema que, até então, gerava interpretações divergentes em diferentes condomínios e tribunais. Para proprietários, síndicos e condôminos, o caminho mais seguro é sempre a prevenção: entender as regras, formalizar decisões e agir dentro da legalidade antes que um conflito se instale.

Antes de anunciar seu imóvel em uma plataforma de hospedagem, ou de tomar qualquer medida contra um condômino que já o faça, busque orientação jurídica especializada.

Falando de Direito

Blog do advogado, professor de Direito da Universidade Federal de Alagoas (Ufal ), membro da Academia Alagoana de Letras e do Instituto Histórico e Geográfico de Alagoas.