O contrato de locação residencial é a espinha dorsal de uma das relações mais comuns e importantes da nossa sociedade. Contudo, ao assinar um acordo de aluguel, a atenção recai, na maioria das vezes, sobre as obrigações e responsabilidades do inquilino. Este artigo se propõe a mudar essa perspectiva, mergulhando fundo nos deveres do locador — o proprietário do imóvel —, muitas vezes ignorados, mas que são fundamentais para garantir uma relação locatícia equilibrada, justa e livre de conflitos. Compreender essas responsabilidades é o primeiro passo para uma experiência de aluguel sem surpresas para ambas as partes.

Além do Básico: O Papel Essencial do Locador na Lei do Inquilinato

A concepção de que o papel do locador se resume a receber o aluguel pontualmente é um equívoco que pode gerar sérios transtornos. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) estabelece um conjunto robusto de responsabilidades para o proprietário, que vão muito além da simples cobrança. Essas obrigações visam proteger não apenas a integridade do imóvel, mas, crucialmente, garantir os direitos do inquilino, assegurando a habitabilidade do espaço e o seu uso pacífico. É um compromisso legal que delineia os limites e expectativas para uma convivência harmoniosa e um negócio transparente.
Manutenção e Conservação: Responsabilidades Ocultas
A manutenção do imóvel é, sem dúvida, uma responsabilidade compartilhada entre locador e locatário, mas o proprietário detém deveres específicos que são frequentemente negligenciados e que são cruciais para a segurança e o bem-estar do inquilino. Tais deveres focam em problemas de natureza mais complexa, geralmente estruturais, e vícios pré-existentes que demandam atenção imediata e qualificada para não comprometer a habitabilidade.

É dever do locador:

• Realizar reparos em problemas estruturais que afetem diretamente a habitabilidade do imóvel, como vazamentos no telhado que comprometem a estrutura, problemas sérios no encanamento principal ou falhas na fiação elétrica antiga que representem risco. Esses são reparos de grande porte que o inquilino não é obrigado a arcar.
• Corrigir vícios ou defeitos ocultos existentes no imóvel antes do início da locação. Se o inquilino descobrir um problema que já existia no momento da entrega e que não foi detectado na vistoria inicial, o custo de reparo recai sobre o proprietário. Isso inclui falhas na fundação, problemas de infiltração estrutural ou sistemas essenciais com defeito.
• Garantir as condições de segurança e salubridade do imóvel durante todo o período da locação. Isso significa que, mesmo que não aparentes no momento da entrega, o locador é responsável por quaisquer falhas que comprometam a saúde ou a segurança do inquilino, como problemas com pragas que demandem dedetização estrutural ou riscos elétricos ou hidráulicos não visíveis. A prevenção e correção desses pontos são essenciais para manter o contrato em dia e evitar futuros litígios.

Garantir a Utilização Pacífica do Imóvel
Um dos pilares da Lei do Inquilinato é o direito do locatário à utilização pacífica do imóvel locado. Este dever do locador significa que ele deve assegurar que o inquilino possa usufruir plenamente do espaço, sem perturbações indevidas. Essa proteção se estende tanto a interferências de terceiros quanto, e principalmente, a do próprio locador. Salvo nos casos expressamente previstos em lei, como para a realização de vistorias agendadas ou reparos urgentes, o proprietário não pode turbar o inquilino no uso de sua propriedade, invadindo sua privacidade ou impondo condições que restrinjam indevidamente seu direito de moradia. O direito à privacidade e ao sossego são elementos cruciais para a boa convivência.

Fornecer e Manter Documentação Essencial

A transparência documental é um pilar da boa relação locatícia e um dever fundamental do locador. A clareza nas informações e a disponibilização de documentos importantes evitam mal-entendidos e fortalecem a confiança entre as partes, tornando a gestão do aluguel mais eficiente e segura.
É dever do locador:
• Entregar o imóvel em condições de uso adequadas, com um laudo de vistoria detalhado que descreva minuciosamente o estado de conservação de cada item do imóvel no início da locação. Este documento é crucial para proteger tanto o locador quanto o locatário no momento da devolução do imóvel, registrando o estado original.
• Fornecer recibos discriminados de aluguel e encargos. Cada pagamento efetuado pelo inquilino deve ser acompanhado de um recibo claro, que especifique separadamente os valores referentes ao aluguel, IPTU, condomínio, taxas e quaisquer outros encargos. Essa transparência evita questionamentos e garante o registro financeiro correto da transação.
• Entregar cópias de documentos condominiais essenciais, se aplicável. Em caso de imóveis em condomínio, o locador deve fornecer ao inquilino cópias da convenção do condomínio e do regimento interno. Isso permite que o locatário conheça as regras de convivência, uso das áreas comuns e evite infrações, assegurando uma integração tranquila ao ambiente condominial.

Indenização por Benfeitorias e o Direito de Retenção
A realização de melhorias no imóvel pelo inquilino, conhecidas como benfeitorias, é um ponto sensível que gera muitas dúvidas. A Lei do Inquilinato distingue três tipos de benfeitorias, e a responsabilidade de indenização do locador varia conforme essa classificação:
• Benfeitorias Necessárias: São aquelas que têm como finalidade conservar o imóvel ou evitar que ele se deteriore. Exemplos incluem reparos urgentes no telhado ou na rede elétrica. Estas são sempre indenizáveis pelo locador, independentemente de autorização prévia. O inquilino tem o direito de retenção do imóvel até o recebimento da indenização, caso o valor não seja pago.
• Benfeitorias Úteis: São as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como a instalação de grades de segurança, a construção de um armário embutido ou a melhoria de um portão. Estas são indenizáveis se forem expressamente autorizadas pelo locador por escrito. Sem essa autorização, o inquilino não terá direito à indenização.
• Benfeitorias Voluptuárias: São as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do imóvel, apenas o tornam mais agradável, como jardins ornamentais ou piscinas removíveis. Estas não são indenizáveis, salvo se houver acordo em contrato. O inquilino pode removê-las ao final da locação, desde que a remoção não afete a estrutura do imóvel.
É crucial que o contrato de locação residencial especifique claramente as regras sobre benfeitorias, inclusive cláusulas de renúncia a indenização, para evitar litígios futuros.

Transparência e Boa-fé: Um Dever Contínuo
Além das obrigações específicas, a Lei do Inquilinato e o Código Civil exigem que o locador aja com lealdade e boa-fé durante toda a relação contratual. Este é um dever contínuo que permeia todas as interações e decisões. Significa que o proprietário tem a obrigação moral e legal de informar o inquilino sobre quaisquer questões relevantes que possam afetar o uso, a segurança ou o valor do imóvel ou do próprio contrato. Por exemplo, se houver processos judiciais envolvendo o imóvel (como disputas de propriedade ou dívidas), reformas planejadas que possam gerar transtornos, ou informações sobre vizinhança que possam impactar a rotina do locatário. A omissão de informações cruciais pode ser interpretada como má-fé e gerar responsabilidades legais.


Entender e respeitar integralmente os deveres do locador é tão crucial quanto conhecer as obrigações do inquilino. Este guia desvendou aspectos muitas vezes subestimados, desde a responsabilidade por problemas estruturais e vícios ocultos até a garantia da utilização pacífica e a transparência na documentação essencial. A clareza e o fiel cumprimento dessas obrigações não apenas promovem uma relação harmoniosa e de confiança, mas também são a melhor forma de evitar conflitos e litígios custosos, beneficiando ambas as partes em um contrato de locação residencial. Em caso de dúvidas complexas ou para garantir a correta aplicação da lei, a busca por aconselhamento jurídico especializado é sempre a melhor recomendação.

Falando de Direito

Blog do advogado, professor de Direito da Universidade Federal de Alagoas (Ufal ), membro da Academia Alagoana de Letras e do Instituto Histórico e Geográfico de Alagoas.