A aquisição de um imóvel na planta representa, para muitos, a concretização de um grande sonho, carregado de expectativas e planejamento para o futuro. No entanto, o entusiasmo inicial pode rapidamente se transformar em frustração e ansiedade quando a data prometida para a entrega da obra não é cumprida. O atraso na entrega do imóvel é, infelizmente, uma realidade enfrentada por diversos compradores, colocando em xeque seu investimento e seus planos. É fundamental que você conheça seus direitos do comprador para proteger seu patrimônio e garantir a justa compensação por transtornos.

A Cláusula de Tolerância: O Que É e Quando Começa o Atraso Real? 

Um dos pontos que mais gera dúvidas e discussões é a chamada cláusula de tolerância, frequentemente presente nos contratos de compra e venda de imóveis na planta. Esta cláusula permite à construtora estender o prazo de entrega da obra por um período determinado, geralmente 180 dias corridos, sem que isso configure, inicialmente, um atraso. A legalidade dessa cláusula é reconhecida pela jurisprudência, especialmente após a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), que a validou, desde que expressamente prevista em contrato e de forma clara e legível.

O objetivo da cláusula de tolerância é prever eventuais imprevistos que podem ocorrer durante a construção, como chuvas excessivas, greves, falta de materiais ou mão de obra, entre outros. No entanto, é crucial entender que, uma vez esgotado o período de 180 dias da cláusula de tolerância, sem que o imóvel tenha sido entregue, a construtora passa a estar, de fato, em mora. A partir desse momento, o atraso na entrega do imóvel é configurado, e todos os direitos do comprador passam a ser plenamente aplicáveis, independentemente dos motivos alegados pela empresa.

Principais Direitos do Comprador em Caso de Atraso na Entrega do Imóvel 

Quando a construtora não cumpre o prazo de entrega do imóvel, mesmo após a cláusula de tolerância, o comprador adquire uma série de direitos assegurados pela legislação e pela jurisprudência. É essencial conhecê-los para reivindicar o que lhe é devido:

● Indenização por lucros cessantes (aluguéis, custos com moradia provisória): Este é um dos direitos mais comuns e facilmente comprováveis. Se o comprador planejava morar no imóvel ou alugá-lo, ele tem direito a ser compensado pelos valores de aluguel que deixou de receber ou que precisou pagar em outro local enquanto aguardava a entrega do imóvel. A indenização por lucros cessantes é devida independentemente de o imóvel ter sido adquirido para moradia ou investimento, presumindo-se o prejuízo do comprador pelo atraso na disponibilidade do bem. Geralmente, o valor é fixado em 0,5% a 1% sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso.

●     Multa moratória ou multa contratual (se prevista no contrato): Muitos contratos preveem multas específicas para o caso de atraso na entrega do imóvel por parte da construtora. Se houver essa previsão, o comprador tem direito a recebê-la. É importante notar que, mesmo que o contrato preveja multa apenas para o atraso do comprador no pagamento, o Código de Defesa do Consumidor e o entendimento dos tribunais permitem que essa mesma multa seja aplicada por simetria contra a construtora, caso ela atrase.

●     Danos morais (em situações que extrapolem o mero aborrecimento): Embora o simples atraso na entrega possa gerar frustração, para a configuração de danos morais, é necessário que o atraso tenha causado transtornos significativos que fujam do mero aborrecimento cotidiano. Situações como perda de um casamento, de uma vaga em escola planejada para os filhos, a necessidade de realocar móveis múltiplas vezes ou o comprometimento grave da saúde emocional do comprador devido ao atraso, podem justificar a indenização por danos morais. A avaliação é feita caso a caso, considerando a intensidade e a extensão do sofrimento causado.

●     Congelamento do saldo devedor/correção monetária: A partir do momento em que a construtora entra em mora (após o fim da cláusula de tolerância), o comprador não pode ser penalizado pela correção monetária sobre o saldo devedor da parte que falta ser paga pelo imóvel. Ou seja, o saldo devedor deve ser congelado no valor que tinha na data prevista para a entrega do imóvel, desconsiderando-se as correções monetárias pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) ou outro índice contratual para o período de atraso. É uma forma de impedir que a construtora se beneficie da sua própria inadimplência.

●     Rescisão do contrato com devolução integral dos valores pagos e multa: Em casos de atraso na entrega prolongado ou inaceitável, o comprador tem o direito de optar pela rescisão do contrato. Nesta situação, a construtora deve devolver integralmente todos os valores pagos pelo comprador, corrigidos monetariamente, e ainda arcar com a multa contratual por sua inadimplência. Essa opção é mais drástica, mas garante ao comprador a recuperação total do seu investimento, permitindo-lhe buscar outro imóvel ou realocar seu capital.

Passos Essenciais: Como Agir ao Identificar o Atraso? 

Ao se deparar com o atraso na entrega do imóvel, a incerteza e a raiva podem tomar conta do comprador. No entanto, é crucial manter a calma e agir de forma estratégica para resguardar seus direitos. Seguem os primeiros passos essenciais a serem tomados:

●     Documentar todo o processo: Mantenha um registro organizado de todos os documentos relacionados à compra: o contrato original, aditivos, e-mails trocados com a construtora (especialmente aqueles que mencionam prazos ou justificativas para o atraso), notificações, boletos de pagamento, comprovantes de despesas extras decorrentes do atraso (aluguéis, fretes, hospedagens). Fotos da obra em diferentes estágios também podem ser úteis. Essa documentação será a base para qualquer reivindicação futura.

●     Notificar formalmente a construtora por escrito: Assim que o prazo de entrega do imóvel (considerando a cláusula de tolerância) for ultrapassado, envie uma notificação formal à construtora. Esta notificação pode ser via e-mail com confirmação de leitura, carta registrada com aviso de recebimento (AR) ou, preferencialmente, por meio de um Cartório de Títulos e Documentos. A notificação deve informar sobre o atraso, solicitar uma nova previsão de entrega e, se desejar, já começar a mencionar a intenção de buscar os seus direitos.

●     Tentar uma solução amigável e negociar uma compensação: Antes de recorrer a medidas mais drásticas, procure a construtora para tentar uma negociação. Apresente seus argumentos e as perdas que você está tendo devido ao atraso. É possível que a empresa ofereça uma compensação, como vouchers, bônus, desconto no saldo devedor ou até mesmo o pagamento de aluguéis provisórios. Esteja aberto ao diálogo, mas sempre com seus direitos em mente.

A Importância da Negociação e do Acordo Extrajudicial 

A negociação direta com a construtora para um acordo extrajudicial pode ser um caminho eficiente e menos oneroso para resolver o problema do atraso na entrega do imóvel. Os benefícios incluem a celeridade na resolução, evitando a morosidade do processo judicial, e a possibilidade de construir uma solução mutuamente aceitável. Busque um acordo que compense adequadamente seus prejuízos, como a indenização pelos aluguéis, o congelamento do saldo devedor no período do atraso e, se possível, uma multa pelo descumprimento do prazo. É crucial que qualquer acordo extrajudicial seja formalizado por escrito, detalhando todas as condições e valores acordados, e preferencialmente assinado por testemunhas e, se possível, com a assessoria de um advogado.

Quando é o Momento de Buscar Ajuda Jurídica Especializada? 

Embora a negociação amigável seja sempre recomendada, existem cenários em que a intervenção de um advogado especializado em direito imobiliário se torna não apenas importante, mas crucial. Se a construtora se recusa a negociar, oferece compensações insuficientes ou não cumpre o que foi acordado, é hora de procurar assistência jurídica. Um advogado poderá analisar o seu contrato, identificar todas as cláusulas relevantes, calcular o valor exato das indenizações a que você tem direito (lucros cessantes, danos morais, multas), e orientá-lo sobre a melhor estratégia. Ele poderá mediar novas negociações de forma mais assertiva ou, se necessário, iniciar um processo judicial para garantir que seus direitos do comprador sejam plenamente respeitados e que você receba a justa compensação pelo atraso na entrega do imóvel. 

Previna-se: O Que Observar Antes de Comprar um Imóvel na Planta

Mesmo que estejamos falando sobre como agir após o atraso na entrega, a melhor defesa é a prevenção. Antes de assinar o contrato de um imóvel na planta, tome as seguintes precauções para minimizar riscos:

●     Verifique a reputação da construtora: Pesquise sobre o histórico da empresa. Verifique se há reclamações em órgãos de defesa do consumidor (Procon, Reclame Aqui), processos judiciais por atraso na entrega e a opinião de outros compradores. Uma construtora com histórico problemático é um sinal de alerta.

●     Analise minuciosamente as cláusulas contratuais: Leia o contrato com atenção, especialmente as cláusulas de prazo de entrega (incluindo a cláusula de tolerância) e as cláusulas de multa para ambas as partes. Verifique se há cláusulas abusivas ou desequilibradas.

●     Confira o histórico de entregas: Tente descobrir se a construtora tem um histórico de cumprir os prazos de suas obras anteriores. Isso pode dar uma boa indicação da sua pontualidade e compromisso.

●     Solicite o memorial descritivo: Este documento detalha os materiais e acabamentos que serão utilizados na obra. Compare-o com o que foi prometido e guarde-o para futuras referências.

●     Guarde toda a documentação: Contrato, e-mails, propagandas, e qualquer outro material que possa servir como prova de suas expectativas e dos compromissos da construtora.

O sonho da casa própria não pode ser transformado em um pesadelo devido ao atraso na entrega do imóvel. Você, como comprador, possui direitos bem definidos e amparados pela lei em caso de descumprimento contratual pela construtora. Não se intimide pela burocracia ou pela aparente força da empresa. Buscar informação, documentar todo o processo e agir proativamente são passos cruciais para proteger seu investimento e garantir a justa compensação pelos transtornos. Em caso de dúvidas ou para uma avaliação precisa da sua situação, não hesite em consultar um advogado especializado em direito imobiliário. Seus direitos do comprador são valiosos e devem ser exercidos.

Falando de Direito

Blog do advogado, professor de Direito da Universidade Federal de Alagoas (Ufal ), membro da Academia Alagoana de Letras e do Instituto Histórico e Geográfico de Alagoas.